? 倉儲物流 REITs 跌跌不休聲中，7 月 9 日，2024 年首單倉儲物流 REITs ——華夏深國際 REIT 正式登陸深交所，發行規模 14.94 億元。這也是繼中金普洛斯、嘉實京東倉儲和紅土創新鹽田港后，第四只上市交易的倉儲物流 REITs。

? 上市首日，華夏深國際 REIT 基本收平，全天成交 8287 手，總額 2445.99 萬元，換手率 8.33%。與上周二（7 月 2 日）上市的華夏特變電工新能源 REIT 22.30% 的首日漲幅相比，華夏深國際 REIT 表現略顯黯然。

? 上市第二天，華夏深國際 REIT 還是沒能止住頹勢，盤中跌幅一度超過 4%，最終以下跌 1% 收盤，收報 2.465 元，全天成交 21128 手，成交額 511.24 萬元。

? 華夏深國際 REIT 的底層資產為深圳國際控股有限公司位于杭州和貴州的兩個高標倉項目。拋開了大本營所在的大灣區，深國際將底層資產選在了位于西南和長三角的項目，公司方面稱，" 由于大灣區的物流資產多處于在建階段等因素，因此選擇了長三角、西南地區的成熟資產。"

? 其中，杭州市錢塘新區的深國際華東智慧城一期項目，建筑面積 21.3 萬平方米，2017-2021 年開始運營；另一個位于貴州省龍里縣的深國際貴州綜合物流港項目，建筑面積 14.2 萬平方米，2018-2019 年開始運營，兩個項目總估值 14.88 億元。

? 招募說明書顯示，2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，華夏深國際 REIT 基礎設施項目營業收入分別為 9039.59 萬元、11044.54 萬元、11277.54 萬元和 8535.47 萬元，運營凈收益分別為 7019.74 萬元、8300.18 萬元、8723.31 萬元和 6339.51 萬元。

? 在 6 月的發行階段，華夏深國際 REIT 的公眾投資者累計有效認購規模已超過初始募集規模上限。最終，基金網下投資者有效認購比例為 60.68%，公眾投資者有效認購比例為 41.45%。

? 深國際主營產業包括收費公路、物流、港口、大環保等。截至 2023 年 12 月 31 日，深國際在全國近 40 個物流節點城市實現布局，管理及經營 37 個物流港項目，總運營面積逾 476 萬平方米。

? 不過，受市場需求持續低迷及行業競爭激烈等因素影響，2023 年，深國際的物流業務實現收入約港幣 18.38 億元，較上年同期下跌 6%，股東應占盈利較去年同期下跌 63% 至約港幣 5.32 億元。為此，公司也在極力推進投建融管模式。

? 盡管今年以來，公募 REITs 的申報仍在加速，二級市場業績也較 2023 年的劇烈波動有所修復。但總體來看，各類 REITs 表現存在分化。

? 據 Wind 統計，截至目前，REITs 市場產品數量為 40 只，整體規模為 1139.52 億元。其中，倉儲物流 REITs 表現相對較弱。

? 具體而言，今年以來，4 只倉儲物流 REITs 的整體規模為 116.50 億元，整體收益率 -0.11%，是所有 REITs 種類中唯一收益率為負的。其中，嘉實京東倉儲 REIT 年內收益率為 -14.62%，在所有 REITs 產品中錄得最差收益率。

事實上，近兩年隨著跨境電商發展，物流行業迎來大量供應。

? 今年初，仲量聯行發布的《中國物流地產市場近期趨勢及展望》（以下簡稱 " 白皮書 "）顯示，2023 年，全國 24 個主要城市物流地產市場全年新增供應共計 1179 萬平方米，同比上升 22%。供給高峰而需求轉弱下，出租率及租金均面臨挑戰，24 城中僅 8 城物流地產租金實現同比增長，24 城整體空置率同比增長 3.85%。

? 6 月 28 日，中金普洛斯 REIT 就發布公告稱，江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司因故擬調整其租賃計劃，2024 年 8 月 31 日到期租賃面積擬不續約，并擬提前分批退租其他租賃面積。據悉，中金普洛斯倉儲物流 REIT 持有并運營管理 10 個倉儲物流園區，截至今年一季度末，江蘇京迅遞租賃的面積占該基金旗下可租賃面積的 13.68%，是重要現金流提供方。

? 在此背景下，倉儲物流 REITs 也將面臨更多挑戰。目前，還有華泰紫金寶灣物流倉儲 REIT、南山控股寶灣物流公募 REITs、中航易商倉儲物流 REIT、華夏萬緯 REIT 等多只產品在等待入場。