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由于承載著提升產業凝聚力、集成功能、共享設施、節約用地等使命，物流園區的建設和發展已引起重視。那么，物流園區該如何合理布局、發揮應有的功能實現降本增效，是一個關乎物流業態全鏈的主題，更是需要政府、企業、地產開發商等多方協同的命題。
降本增效
現代物流業是全球經濟化和市場經濟發展的產物，它的發展水平對于區域經濟競爭優勢的培育具有重要作用。隨著我國經濟進入“新常態”，物流業發展同樣面臨新的機遇和挑戰，而物流園區作為物流產業集約發展的重要平臺，是物流業升級的關鍵和突破口，其在改善地方經濟運作環境、調整產業結構、降低物流成本等方面發揮著非常重要的作用。
2013年9月，國家發改委等12部門聯合發布《全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》，這是我國第一個物流園區方面的專項規劃，是一個里程碑式的文件；
2014年9月，國務院通過《物流業發展中長期規劃（2014—2020年）》，把物流園區工程列為十二大重點工程之一；
2015年5月，國家發改委等3部委聯合發布《關于開展物流園區示范工作的通知》，要求通過試點示范，形成可復制、可推廣、符合我國國情的物流園區建設運營模式，提升我國物流園區整體發展水平；
2016年9月，國家發改委發布《物流業降本增效專項行動方案（2016－2018年）》，部署降低企業物流成本、提高社會物流效率工作，大力推進物流業轉型升級和創新發展。
政策的發布，明確了全國物流園區的發展目標和總體布局，為物流園區發展畫出了“路線圖”。而開展物流業降本增效工作是推進供給側結構性改革和降低實體經濟企業成本的重要內容，對促進投資和消費，提高國民經濟運行質量和效率具有重要意義。因此，未來較長時期內物流園區仍將是推動物流業降本增效的重要環節。
全國政協常委、民建中央副主席周漢民在今年“兩會”期間則表示，雖然近幾年我國一直在完善基礎設施網絡，也取得了不錯的成效，但總體看來，現代化倉儲、多式聯運轉運等設施仍顯不足，布局合理、功能完善的物流園區體系尚未建立，高效、順暢、便捷的綜合交通運輸網絡尚不健全，物流基礎設施之間不銜接、不配套問題比較突出。
周漢民直言，在此背景下，應從物流業降本增效出發，加快“甩掛運輸”等先進運輸方式向多式聯運發展以及搭建信息化平臺，提升行業集約度亦是需要著手推進的事情。
針對物流園區的建設和發展一直被上升為國家規劃，國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任魏際剛在接受記者采訪時表示，物流園區是整合各種物流資源、有效銜接各種運輸方式、提高物流效率的重要載體，其在帶動開發開放、降低物流成本、推動物流資源高效配置等方面起著重要作用。
需求強勁
隨著社會經濟的快速發展，在國家振興物流產業相關政策的引領下，與之相應的物流園區也迎來跨越式發展，各地興建物流園區的熱潮已成為近兩年我國經濟現象中的“絢麗”風景。據不完全統計，我國包括運營、在建和規劃的各類物流園區數量已達千余個，全國數十個省已出臺物流規劃，且各地方相應配套措施接踵而至，物流經濟儼然已成為各地經濟發展的支柱，而物流園區也成為各地發展物流經濟的引擎。
作為被廣東省人民政府重點扶持的龍頭企業，廣東林安物流集團（簡稱“林安物流“）就是一家致力于在全國連鎖建設和運營的現代化物流園，被評為廣東省“物流電子商務示范平臺”和“智慧城市及智慧應用項目”。目前，林安物流已在廣東、湖北、江西、安徽、海南等多個省市建立智慧物流園基地和信息化平臺網絡。
在國家“一帶一路”戰略發展的新形勢下，各地政府抓住機遇，主動出擊，采取多種政策措施，圍繞大通道在重要節點積極布局。在交通基礎設施條件好、口岸通關服務便利、地方政府政策支持力度大的地區，物流需求和大量的企業形成集聚，極大地推動了該局部區域物流園區的建設和發展。
顯然，在這種大形勢下，物流園區的競爭已經變化成為區域之間的競爭，而非單個園區之間的競爭。關于推進物流園區建設的工作重點，交通運輸部綜合規劃司副司長張大為提出，“應繼續加強對物流園區發展的支持，加大資金支持力度，優化園區發展的外部條件，加強信息化建設，進一步加強部門協同。”
作為中國（上海）自由貿易試驗區的四大核心版塊之一，上海外高橋保稅物流園區是國務院批準的首家區港聯動保稅物流園區，被上海市重點規劃。該物流園區已經建成45萬平方米倉庫、14萬平方米集裝箱轉運區以及卡口和關檢等配套設施。基本實現與港區的規劃聯動、信息聯動、政策聯動、業務聯動和利益聯動，并開拓了國際采購、國際配送、國際中轉和轉口貿易的功能。
顯然，在我國綜合交通運輸體系發展中，物流園區逐漸成為多種交通運輸方式的重要銜接點，是實現“最后一公里”的重要載體，是保障城市正常運行的重要支撐。法布勞格物流咨詢公司中國區總經理張蕓進一步指出，物流園區作為物流大系統的重要節點，其服務城市運行、服務消費、服務產業發展的功能將會不斷增強。
資本青睞
作為現代物流發展中的新生事物，物流園區是我國區域物流系統規劃中的重中之重。眾多不同類型的物流企業能夠共享相關基礎設施和配套服務，專業化組織物流活動，優勢互補，發揮整體優勢，產生規模效益，物流園區儼然已成為物流領域的投資熱點。
此外，隨著物流園區投資增勢快速上升，各類生產流通企業、物流企業、地產企業、電子商務企業、境外投資商等也紛紛加入投資建設行列。物流園區的數量高速增長，市場競爭已經趨于白熱化。激烈的市場競爭催生著物流園區運營模式不斷創新，優勢互補的各方跨界合作、不同地區功能相近的園區跨區域聯合運營等迅速展開，物流園區的兼并、重組和整合將更為常見。
有業內人士曾表示，物流本身就是一個非常龐大的基礎行業，需要將資源進行整合與聯動。在這種背景下，現代化的物流園區作為可以將物流設施糅合的載體，根據物流企業所需，可以選擇恰當的地點投資、建設企業發展所需的現代物流園區配套設施，自然受多方資本所追捧——
2月3日至5日，蘇寧控股集團董事長張近東在“2017年春季工作規劃與部署大會”上提出：一個聚焦、三個能力提升。而“一個聚焦”，則是指聚焦“智慧地產”核心戰略，打造“互聯網+地產”競爭力。
對此，蘇寧物流集團副總裁王長林向記者解說，一個聚焦的核心含義是要將蘇寧的物流地產做大、做強、做精、做透，具體而言就是做大規模、加強運營能力、精細化物流的應用方面，以及深入到各個環節。
在做大方面，蘇寧物流不再僅為自己提供配套服務，開始為上游供應商、平臺商戶及戰略合作伙伴提供服務，并為其他社會化的企業提供力所能及的服務；在做強方面，無論是倉儲管理規模還是物流經營規模，蘇寧物流都力爭到2019年做到國內前3名；在做精方面，無非就是精細化專業技術應用、數據應用、系統應用及開發等；在做透方面，蘇寧物流在航空、冷鏈、生鮮、電商等各行業都要做透。
2月10日，綠地控股宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰略合作，雙方擬在航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域開展全面合作。
2月23日，普洛斯（GLP）旗下的普洛斯金融與卓志跨境供應鏈在廣州簽署戰略投資協議。雙方將結合彼此的優勢資源，產融協同助力消費升級模式的新發展。同月，普洛斯再攜手晶科電力，為其打造新型分布式光伏物流園。
智慧升級
隨著我國經濟發展方式的轉變，鋼鐵、煤炭、化工等生產資料領域的增速進一步放緩，而第三產業產值增速逐步增加，加之電子商務的快速發展，使物流需求出現了“黑冷白熱”、“網漲店縮”的現象。
據數據顯示，雖然物流公司和運輸企業仍然是物流園區入駐最多的企業。但值得注意的是，隨著電子商務的快速發展，超過50%的物流園區有電子商務企業和快遞企業入駐。電子商務包括跨境電商的快速發展，對物流園區的服務能力提出了新的挑戰和發展機遇，物流園區的服務應隨之轉型和升級。
對此，中國物資儲運協會名譽會長姜超峰在接受記者采訪時表示，物流園區發展已進入新階段，要把物流園區打造成電子商務平臺和物流操作平臺。
同時，隨著“互聯網+”的興起，整個中國都在活用“互聯網+”的概念進行轉型發展之時，物流園區的發展風向似乎也在隨之改變。
近年來，云計算、大數據、物聯網等技術和“互聯網+物流”的應用正在對物流園區的發展產生深刻影響。既加快物流園區傳統作業、服務模式的創新和改變，也促使物流園區實體平臺與“互聯網+物流”的網絡化平臺的結合及其跨區域整合進一步加強。例如，“公路港”模式、車貨配載虛擬平臺模式通過連鎖復制迅速擴張，虛擬平臺和實體平臺逐漸實現融合發展，物流園區正向著多元化、網絡化的方向發展。
舉例而言，林安物流就借助大數據、移動互聯等技術，研發上線了國內先進的車貨匹配平臺，為物流園區與司機群體提供供應鏈融資、信貸支持、保險保障等全方位、多途徑、全流程的服務。通過林安班車、林安貨的“互聯網+物流”的創新服務，大大提升了車貨匹配效率、降低空駛率、提升物流園區服務水平，輕松實現司機、貨主及物流公司的多方共贏。
北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理孔慶廣則認為，熱衷于單點園區開發建設的，基本都是地產思維，園區聯盟才是運營思維，因為網絡化是物流的本質特征。推動物流園區的網絡聯盟，實現物流園區的互聯互通，才能從根本上提升物流園區的運營效益和價值。互聯互通，共享共贏。
綜全文所述，面對新形勢、新要求，物流園區發展出現了一些新的趨勢。
一、產業融合的趨勢。物流園區向產品生產地或消費地集聚，以物流引加工，以商流帶物流。靠需求推動，產業支撐發展物流。
二、專業細分的趨勢。貨運服務型向空港、“公路港”、海港、“鐵路港”、陸港、“無水港”細分；電商、快遞、冷鏈、汽車等專業園區大量出現。
三、兩網協同的趨勢。“互聯網+”催生智慧型物流園區，信息平臺型企業與物流園區合作，“天網”與“地網”對接。
四、兩權分離的趨勢。物流園區業主單位引進專業管理團隊托管經營，管理公司實現低成本快速擴張。
五、多式聯運的趨勢。據調查，已有三分之一左右的物流園區引入鐵路專用線，15%左右的園區臨近港口碼頭，具備兩種以上交通連接方式的園區越來越多。
六、跨界跨境的趨勢。“一帶一路”戰略深入推進，以“中歐班列”為代表的國際物流運輸通道正在形成；跨境電商建設海外倉，業務范圍跨越國界。
七、互聯共享的趨勢。物流園區通過兼并、重組、結盟等形式，實現資源優化配置與協同共享。
八、兩極分化的趨勢。實力型、創新型物流地產商加緊連鎖復制，物流地產資源加速向知名品牌集中。
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